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2015年08月27日

ライフプラン〜住宅ローン変動金利の間違い

お金も、保険も、人生も、

共に夢を叶えるパートナー未来あんしん隊!

ファイナンシャルプランナーの小柳善寛です。


住宅ローン金利の主要なタイプのひとつが、変動金利型です。

変動金利タイプは、金利が下落傾向にある場合、また借り入れ期間が短い場合にそのメリット

が生かせます。

逆に金利上昇が予想される、借り入れ期間が長期となる場合は、長期固定型を選択する

メリットが大きくなります。

住宅ローン変動金利タイプは、金融機関によって異なる例もありますが、一般的には年に

2回、金利が見直されます。

また基準となる金利が大幅に上昇した場合には、その都度、見直されることもあります。

金利が上昇すれば当然、返済額も増える、と言いたいところですが、多くの金融機関では、

変動金利型の返済額は5年間一定にしています(『5年ルール』といわれることもあります)。

5年の間には、10回(年2回×5年)分の見直し作業が行なわれるわけですが、5年間は金利が

上がっても返済額は増えず、金利が下がっても返済額は減らないのです。

これは、半年ごとに返済額が変わるのでは返済する人が戸惑うであろうとの配慮から、

返済額は5年に一度の見直しにしよう、とされたものです。


金利は変わっても返済額は同じ。そんな不自然なことをするには、返済額に占める利息と

元金の割合を調整する必要が生じます。

金利が上がっても返済額を増やさない代わりに、返済額に占める利息の割合を増やし、元金の

返済に回る額が減らされるわけです。

普通は返済回数を重ねるごとに利息の割合が減っていくのに、金利が上がると再び利息の額が

増える。つまり、元金の減りが鈍ることになります。

ちゃんと返しているのに、なかなか残債(ローンの借入残高)が減らない。そんな矛盾を生む

より、金利が変わったらその都度、返済額も変更する、というスタイルをとる金融機関もあり

ます。



5年ルールと1.25倍ルールは消費者のため?金融機関のため?

変動金利返済ルールには5年ルールと1.25倍ルールというのがあります。最近はこの

ルールによらない金融商品も提供されるようになっていますが、変動型は原則このルールに

よると考えてください。

5年ルールとは金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールです。

通常年2回金利が見直されますが、返済額は5年間は変えずに、5年置きに見直しするの

です。

一方、1.25倍ルールとは、5年ごとの返済額の見直しの際、金利上昇によって返済額が

大きく上昇することになっても、これまでの返済額の1.25倍が上限になるというもので

す。

これらのルールは、金利上昇により、返済額の大幅な上昇をさせないというもので、一見

すると消費者に配慮したルールでもあるのですが、実は、過払い利息の危険性が潜んでいる

のです。わかりやすくするため例を極端にしていますが、下図にその概念を示します。


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posted by 未来あんしん隊 ゼンカンライフプラザ at 16:49 | TOPICS
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